En el Perú el mercado inmobiliario ha tenido un crecimiento considerable y a la par de ello la informalidad predial. Sin embargo, en los últimos tiempos hay una caída en la demanda interna del sector inmobiliario. Hoy en día es necesaria la inversión privada en el país para su crecimiento económico, el sector construcción tiene una participación cercana al 5% en el PBI del Perú y es motor de la economía pues multiplica la actividad productiva. Aunque hay una demanda de viviendas insatisfecha a nivel nacional mayor a dos millones de viviendas, no hay más inversión. Las grandes empresas no prevén un crecimiento alentador para este año 2017, entonces los sectores económicos de clase media y baja son los llamados a promover la inversión en la construcción de viviendas, con apoyo en políticas públicas de promoción de la inversión inmobiliaria.
Los programas de vivienda social del Estado son un buen inicio, aunque falta mejorar, así como los financiamientos para adquisición o construcción que brindan los bancos. Entonces en esa búsqueda de financiamiento y/o subvención es que se encuentran las barreras, pues los programas de vivienda social del Estado sólo otorgan bonos a predios con inscripción registral. Asimismo, los bancos sólo pueden constituir hipotecas sobre predios con título de propiedad.
Si un predio no está formalizado, es mucho más complicado obtener financiamiento para ejecutar algún proyecto inmobiliario, ya sea esta una habilitación urbana, vivienda unifamiliar y/o multifamiliar, entre otros. Según datos del ILD, hace diez años el 76% de la propiedad rural y el 65% de la propiedad urbana eran extralegales; y esto ha cambiado poco. Es necesario señalar que la informalidad extralegal se da tanto sobre predios inscritos y predios no inscritos pues la informalidad no sólo es a nivel de inscripción registral, sino también a nivel de construcción sin dirección profesional o sin reconocimiento legal de la construcción.
Entonces, ¿qué hacer en las ciudades? Primero: estudios que diagnostiquen la situación actual de los predios. Segundo: Cada ciudad debe tener un plan maestro de desarrollo, vinculando las actividades económicas, crecimiento demográfico, gestión de riesgo de desastres, así como otras características propias de las ciudades. Este plan maestro debe estar articulado a la Programación Multianual de Inversiones. Tercero: Saneamiento físico-legal (titulación) de predios y construcciones. Cuarto Dar soluciones urbanísticas en base a acuerdos con los ciudadanos para el cumplimiento de normas.
Pero desarrollar soluciones urbanas integrales es algo intangible en el corto plazo, la gente está acostumbrada a ver concreto. Entonces partamos de la concientización a los ciudadanos, hacerles saber que estamos creciendo sin rumbo, que debemos darle verdadero valor a sus propiedades que tanto les costó y dinamizar la economía. El camino es largo y sinuoso que en un inicio no tendrá resultados concretos que satisfagan a la población, pero la visión es a largo plazo donde se verán los buenos resultados. Con el compromiso político y social construyamos ciudades formales, seguras y resilientes para nuestros hijos.
Crezcamos, pero con responsabilidad. Comprometámonos, pero de verdad. Solo con consenso se logran soluciones en las ciudades.
Jay Vela Gonzalez
Consultor inmobiliario
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