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viernes, marzo 29, 2024

Sobre constituciones de hipoteca

Artículo Notarial

Carlos Miguel Muñoz

 

Quién no ha oído hablar de Hipotecas hoy en día, más aún con el boom inmobiliario por el cual atraviesa nuestro país. No obstante, pese a que el término es común, existen muchos conceptos vinculados a dicha figura legal, que pocos conocen y que mediante el presente artículo me permito dar a conocer.
En principio, comenzaré conceptualizando a la figura legal en mención, señalando que se trata de una garantía real accesoria constituida por el(los) propietario(s) de un inmueble con el objeto de asegurar el cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.- Dicho concepto debemos tenerlo bien en claro, ya que muchos piensan que la hipoteca sólo garantiza prestamos, créditos o mutuos, lo cual no es así, pues en algunos caso habrá hipotecas constituidas para garantizar el pago de una suma de dinero que no necesariamente nacen en virtud a un contrato de préstamo crédito o mutuo, por ejemplo la que garantiza el pago del saldo del precio de venta. Asimismo hay que tener en cuenta que no necesariamente el propietario de un inmueble puede constituir hipoteca para garantizar un préstamo o una deuda o una obligación contraída por el mismo como cliente-deudor, sino que también puede ser en beneficio de un tercero, razón por la cual dicho propietario tendrá la calidad de garante hipotecario.
Otro punto que se debe tener en cuenta respecto a las hipotecas es su formalidad para su constitución. Al respecto de acuerdo al código civil peruano, para que se constituya la hipoteca se requiere que esta sea a través de Escritura pública, y además para tener validez, debe inscribirse en registros públicos, es decir, y modo de conclusión, no existirá hipoteca si el predio que será materia de garantía no está inscrita en registros, a menos que este llegue a inmatricularse (inscribirse por primera vez en el registro), momento a partir del cual una hipoteca, constituida por escritura, podrá presentarse al registro para su inscripción. Sin embargo, cabe precisar que la formalidad de la hipoteca por escritura es regla de aplicación general para todo particular, excepto para las entidades del sistema financiero, a menos que el monto del valor de la hipoteca llegue a superar las 40 UIT (cuarenta Unidades Impositivas Tributarias) que para el presenta año se valorizan cada una en S/.3,700.00; ya que de tratarse de un monto menor, las entidades del sistema financiero podrán optar por constituirlas según contrato privado, al amparo de la Ley 26702, en donde sólo será necesario la legalización de firmas para acceder a la inscripción en el registro.
Finalmente, no sólo basta tener en cuenta la formalidad, sino también lo siguiente, a efectos de inscribir una hipoteca en el registro (Criterio sustentado en la Resolución Nº 001-2006-SUNARP-TR-A del 06 de enero de 2006 y Nº 164-2006-SUNARP-TR-T del 6 de octubre de 2006.): “Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o determinables.
Son admisibles como criterios mínimos de determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a cualquiera de los siguientes:
a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se especifica en el título; Tribunal Registral Precedentes de Observancia Obligatoria
b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las obligaciones;
c) A actividades habituales del acreedor, cuando éstas vengan determinadas por Ley”.

 

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