El 93% de nuevos terrenos en venta en el Perú son informales, esta práctica económica de actuar por fuera de reglamentos y leyes
En la década de los 90 con la contención del gasto público, el Estado empezó a desprenderse de instancias consideradas innecesarias, a la vez que se promovía que fortaleciera sus posiciones en sectores considerados válidos, se desapareció sectores considerados innecesarios. Este fue el caso del sector vivienda cuya política desarrollada desde inicios de la década de 1960 fue desmantelada, eliminándose, el Ministerio de Vivienda, el sistema mutual, el Banco de la Vivienda del Perú y el sistema nacional de planificación.
Las decisiones de política pública fueron adoptadas de manera elitista, sin considerar a la sociedad, dado que se asumía que las autoridades y sus asesores sabían lo que hacían.
Como en muchos aspectos, el estado asumió que el mercado era la solución a la problemática habitacional. Los policy makers pensaban que, efectivamente, el mercado suelto a sus anchas iba a resolver los problemas de la vivienda.
Hacia 1992, se dieron medidas “liberalizadoras” tales como la Ley de Tierras (1995) que retiraba cualquier obstáculo al emprendimiento de los propietarios (como la protección de áreas de intangibilidad agrícola) y la Ley de Comunidades Campesinas de la Costa (1997), la cual permitía a los comuneros vender sus tierras, previo acuerdo, retirando la condición de inalienabilidad.
La procesión por dentro: Las zonas grises de la ley.
Existe al interior del Estado una doble práctica, por la cual funcionarios y autoridades realizan actividades, unas ceñidas a lo formal dentro del marco legal y administrativo y otras no formales, por fuera del sistema conocidas como “zonas grises”. Quienes forman parte del aparato del Estado requieren resolver nudos conflictivos difíciles de absolver en el marco jurídico y administrativo existente o, y de manera no excluyente, desarrollan intereses propios y llevan a cabo prácticas movidas por el interés económico (la corrupción), la conveniencia política (clientelismo), la búsqueda de legitimidad social, entre otras.
En la búsqueda de legitimidad social el Estado expide leyes y dispositivos que al intentar responder a las demandas de la sociedad lo llevan a contradecir sus propias propuestas de política pública (el desencuentro entre los propósitos de la titulación y la política de vivienda a partir del 2002 es una muestra) o, inclusive, «legalizar la informalidad», es decir, adoptar dispositivos que en lugar de establecer a los parámetros urbanísticos modernos y legales de la propiedad como parteaguas de definición, empiezan a tornar legales prácticas y demandas desde abajo que, usualmente, han sido observadas como informales (es el caso de la constancia de posesión).
Se tolera, negocia o acepta presiones sobre el contenido de la ley y, por ende, se modifica la definición de la realidad, insertándola en la espiral que caracteriza la informalidad. A su vez, el Estado, más allá de actuar por fuera de la ley, puede vulnerar su propia ley (omisión de funciones). El hecho es que diversas políticas, promuevan la informalidad, no afecta el discurso de la política pública en favor del mercado y de la propiedad, y en contra de la comunidad y la acción colectiva.
Por ejemplo, se siguen ensalzando los supuestos efectos de las políticas de titulación, aunque hayan fracasado en su aplicación práctica, y se subvaloran efectos positivos de las políticas porque refieren al valor de uso y simbólico de la propiedad (y no al valor de cambio). El mundo de la política pública en el nivel local, y la generación y aplicación de normas secundarias y dispositivos de menor rango, es el espacio ideal para que se perpetúe la informalidad asociada a la corrupción y al clientelismo.
En suma, no es tan sencillo pensar que la informalidad urbana pueda combatirse con el libre mercado y la desregulación, dado que el mercado, como institución, no solo condensa la acción de los agentes económicos, sino que puede tener prácticas y consecuencias distintas a las promovidas y pensadas por ideólogos y políticos y, más grave aún, afectar a la ciudad concebida como un bien común y nosotros formamos parte de ella.
En Nuestro escenario “nuestro lote” “el sueño de la casa propia” pero sin agua, desagüe ni luz.
En los últimos tiempos, algunas municipalidades y profesionales en San Martín han tomado el tema y ante las iniciativas de lotización y proyectos inmobiliarios en las 10 provincias de la región han señalado que se deben fiscalizar si cuentan con licencias, declaraciones de estudio de impacto ambiental y otra serie de documentos que se exigen por ley. Aquí algunos de sus argumentos:
Para el Ingeniero Civil Carlos Beteta Bartra
“Se genera un ámbito urbano cada vez más segmentado cada vez más fragmentado cada vez más incoherente; porque es el resultado justamente de modelos de financiamiento, dejando de lado la propia satisfacción, las ansias de hábitat de los seres que vivimos en las ciudades sea nuestra prioridad. Aunque el mercado no nació para decidir una ciudad es ordenada, sustentable, digna, equitativa, no nació para eso; el mercado nació para generar ganancias, aunque teóricamente a través del progreso técnico al ofrecer mejores alternativas en sus productos inmobiliarios”
“Es importante que estos proyectos sean rentables, pero no en la escala de rentabilidad que los inversionistas privados pretenden y la evaluación en primera instancia debía tener una rentabilidad social y si esa realidad social se cumple pues hay que ver que también sea rentable es económicamente pero no al revés.
No es suficiente tener planes, es indispensable la regulación de normativas que condicione el uso expansivo e intensivo del suelo aumentando la capacidad de edificación a favor de los desarrolladores inmobiliarios”.
“Son muy pocos los vendedores que se ponen en los zapatos de los compradores y que entienden cómo se tiene que vender un terreno.
Simplemente le toman algunas fotos las publican y ya, y la verdad es que mucha gente no sabe que nadie compra un terreno por el terreno, se compra un terreno por la oportunidad de negocio que ofrece ese terreno, además que ahora se muestra ofertas en la forma de pago, la calidad de vida y hábitat del sector donde se ubican estos terrenos”.
Para Cristina Del Águila, abogada en Derecho Ambiental y Ordenamiento Territorial:
“Las Municipalidades deben fiscalizar si los proyectos inmobiliarios si cuentan con licencias, declaraciones de estudio de impacto ambiental”
“Las municipalidades con respecto a los humedales, tienen el rol de implementar el Plan de Desarrollo Urbano y hacer efectiva la zonificación del área; así mismo son Entidades de Fiscalización Ambiental – EFA; es decir son responsables de verificar el cumplimiento de las obligaciones ambientales de un administrado sea persona natural o jurídica y realizar las acciones administrativas según sus competencias.
No se permiten habilitaciones urbanas de acuerdo al PDU. Los planes específicos orientan hasta donde es ZRE4 y ZPA. Y eso es lo que debe avanzar la Provincial junto con la distrital.
Aquí el cuestionamiento es con qué licencia, autorización, certificado Ambiental están ofreciendo este tipo de proyectos.
En el ámbito de intervención del PDU se ubica por la laguna Ricuricocha ya que es una estación de áreas migratorias.
Antecedentes sobre el tema y anuncios de la Municipalidad Provincial de San Martín:
En noviembre del 2020 Aprueban el Plan de Desarrollo Urbano de Tarapoto, la nota indicaba que “El PDU es el arranque para que Tarapoto despegue como una ciudad ordenada y en concordancia con el ambiente. En sesión de comuna de la Municipalidad Provincial de San Martin, se aprobó el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Tarapoto PDU y el Plan de Acondicionamiento Territorial PAT para la provincia de San Martín. Y tres planes específicos”
Tarapoto es la ciudad que en los últimos años ha crecido y se debe controlar el crecimiento desmedido, el plan incluyen los distritos de Cacatachi, Morales, Tarapoto, La Banda de Shilcayo y Juan Guerra. El plan tiene cinco estaciones establecidas: Reglamento de zonificación Urbana y Seguridad Física, Reglamento de Vías, Reglamento de Ordenamiento Ambiental Sistema de Inversiones
El Plan Específico del Centro financiero y Cultural de Tarapoto pondrá en relieve varias mejoras, como un museo de sitio con administración municipal; será netamente turístico, con Parque Calongos, Suchiche y la Plaza central. También soterrar los cables eléctricos en todo el damero céntrico de la ciudad.
Pasado un año de los anuncios, a la luz de los hechos no se avanzó en nada, por el contrario, el tema explota y a punto de convertirse en “un expediente más del archivo municipal”.
Una lamentable conclusión a la fecha:
El tiempo pasa y a la luz de los hechos, el tema explota. Los responsables sin acciones visibles ni sentidos elementales de acción y a punto de convertirse en “un expediente más del archivo municipal. ¿Es acaso inacción? ¿algún funcionario tiene respuesta?